存量時(shí)代，淘金老酒店的秘訣何在

打磨細(xì)節(jié)，“因地制宜”落地產(chǎn)品，才能更好地開拓存量藍(lán)海。

逐浪四十年，中國酒店行業(yè)歷經(jīng)“黃金期”邁入存量時(shí)代，在增量地產(chǎn)空間愈加飽和的情況下，搶奪存量市場成為各大酒店品牌的核心戰(zhàn)略之一。

與此同時(shí)，消費(fèi)3.0時(shí)代的來臨、地產(chǎn)紅利的消失，不斷壓縮存量酒店的盈利空間，加速其迭代升級的步伐，酒店行業(yè)因此迎來一輪新的結(jié)構(gòu)型調(diào)整——存量改造。以消費(fèi)需求為基準(zhǔn)的改造升級成為存量酒店煥發(fā)新商機(jī)的起點(diǎn)。

但對投資者而言，兼顧品質(zhì)需求和成本管控，實(shí)現(xiàn)高投回比屬實(shí)不易。維也納酒店潮州店的投資人就面臨這個(gè)困境。

潮州是一座文化底蘊(yùn)濃厚的歷史名城，維也納酒店潮州店作為首家入駐該地區(qū)的中端酒店，憑借早期的地產(chǎn)紅利和投資布局，享譽(yù)潮州。

伴隨著租賃成本的走高和其他競品的落地，維也納酒店潮州店的核心競爭優(yōu)勢式微，產(chǎn)品老化，客群流失，經(jīng)營管理蒙上了一層陰影。

老店煥新顏的升級法則

老舊的酒店與新消費(fèi)趨勢相悖，翻新改造是大勢所趨，老店煥新容易，如何更好落地卻讓人犯難，因?yàn)榧纫獢[脫設(shè)施老舊、風(fēng)格過時(shí)、競爭力低下等問題，又要把產(chǎn)品體驗(yàn)做到極致，實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值與市場價(jià)值的最大化。但在維也納酒店團(tuán)隊(duì)的幫助下，維也納酒店潮州店輕而易舉的解決了這個(gè)問題。

1.定位市場和消費(fèi)趨勢，迭代產(chǎn)品釋放溢價(jià)空間

作為中端酒店，維也納酒店潮州店的核心客群是品質(zhì)至上的商務(wù)人士和差旅人，個(gè)性化、品質(zhì)化的酒店產(chǎn)品俘獲其芳心的關(guān)鍵。基于這樣清晰的洞察，維也納酒店潮州店投資人選擇維也納酒店V5.0作為升級改造的方向，以此實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)品的深度煥新。維也納酒店V5.0版本產(chǎn)品具有鮮明的藝術(shù)美學(xué)基因，其年輕活力的歐式設(shè)計(jì)風(fēng)格，進(jìn)一步深化了復(fù)古經(jīng)典的品牌感官，在一眾同質(zhì)化酒店產(chǎn)品中獨(dú)樹一幟，且不斷以年輕化、生活化、智能化的趨勢，營造藝術(shù)體感和美學(xué)空間，滿足住客對于智慧體驗(yàn)、生活情調(diào)的追求，在匹配酒店區(qū)位價(jià)值的同時(shí)，能夠幫助酒店釋放更多溢價(jià)空間。

2.平衡預(yù)算與投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)坪效最大化

維也納酒店潮州店地處市中心，且租賃成本和人力成本較高，資金一度成為升級路上投資人的痛點(diǎn)，平衡預(yù)算與投資回報(bào)是其主要訴求?；诖耍S也納酒店團(tuán)隊(duì)在翻新前充分考量坪效，得出了資產(chǎn)價(jià)值最大化改造方式，在維也納酒店V5.0版本客房落地的過程中，維也納酒店團(tuán)隊(duì)評估物業(yè)設(shè)施和空間老化情況和設(shè)施設(shè)備可利用程度，以物美價(jià)廉的方式對部分客房進(jìn)行升級煥新，兼顧日常營收與客房改造，節(jié)約開荒成本，使資金鏈條得以穩(wěn)定，保證可售房間受益最大化，升級后的維也納酒店V5.0客房產(chǎn)品，達(dá)到了“兩升兩降”，即房價(jià)和利潤攀升、人力和投資降低，實(shí)現(xiàn)了坪效最大化。

3.去繁就簡，因地制宜落地化產(chǎn)品

維也納酒店團(tuán)隊(duì)秉持去繁就簡，因地制宜的原則，充分發(fā)揮維也納酒店V5.0產(chǎn)品輕改造優(yōu)勢，靈活適配酒店業(yè)態(tài)。對公區(qū)（電梯、走廊）的地毯和墻布進(jìn)行了更換，凸顯歐式典雅和簡約韻味，在客房改造上保留整體格局，將老舊家私換成簡易家私，破除厚重感，提升空間感，適當(dāng)增加智能設(shè)備，更貼合年輕人的心智，營造簡約又智慧的意蘊(yùn)。       可見，在整體改造過程中，維也納酒店團(tuán)隊(duì)從市場需求變化趨勢、物業(yè)基本狀態(tài)、經(jīng)營挑戰(zhàn)與痛點(diǎn)、產(chǎn)品優(yōu)勢的持續(xù)性等方面切入，細(xì)致的幫助維也納酒店潮州店煥新升級?，F(xiàn)在的維也納酒店潮州店更加年輕商務(wù)化，簡約智能化，以全新視野面向客群，贏得了客人的贊譽(yù)和返潮。

改造前

改造后

改造前

改造后

改造前

改造后

改造前

改造后      

掘金存量藍(lán)海，秘訣何在

諸多酒店集團(tuán)將存量改造與升級作為推動自身增長的第二曲線。但革新并不是一條簡單的路，或許在老店煥新這條路上維也納酒店為我們提供了不錯(cuò)的視角。

1.產(chǎn)品突圍同質(zhì)化

中檔酒店品牌百放齊放的時(shí)代，破除千篇一律的改造路徑，彰顯品牌特色基因，才能在同質(zhì)化嚴(yán)重的酒店叢林中脫穎而出，持續(xù)提升存量資產(chǎn)的競爭力。維也納酒店V5.0版本產(chǎn)品倡導(dǎo)“新商旅，新紳活”，“高級感”和年輕力皆備。集時(shí)尚活力、復(fù)古貴氣為一體的調(diào)性，在眾多同質(zhì)化競品中極具優(yōu)勢。在落地產(chǎn)品時(shí)，維也納酒店團(tuán)隊(duì)在呈現(xiàn)品牌特色和美學(xué)理念的同時(shí)，破除傳統(tǒng)的改造觀念，因地制宜梳理旗下潮州店房型，以輕改造，高裝飾配比，將藝術(shù)美學(xué)基因植入酒店空間生態(tài)，打造美輪美奐的視覺盛宴和入住體驗(yàn)，呈現(xiàn)美妙悅旅時(shí)光。

2.升級需求定制化

改造所伴隨的不確定性使大批投資人安全感備失，圍繞業(yè)主的痛點(diǎn)進(jìn)行的存量改造，是酒店品牌與其建立深度鏈接的情感密碼。在維也納酒店潮州店翻新改造期間，品牌以業(yè)主需求為基準(zhǔn)，綜合考量其資金痛點(diǎn)、品質(zhì)顧慮以及資源調(diào)配難題制定個(gè)性化的改造方案，使酒店資金鏈條得以穩(wěn)固、翻新品質(zhì)得到保障，人力成本有效降低，同時(shí)用集團(tuán)媒體資源提高門店曝光度與宣傳，多維度賦予業(yè)主安全感。維也納酒店潮州店在邊運(yùn)營邊革新的步調(diào)中煥然一新。

3.品牌效能亮眼化

在存量升級過程中，低成本撬動更多的消費(fèi)客群、拓展更大的溢價(jià)空間是品牌被青睞的秘密武器，維也納品牌結(jié)合消費(fèi)市場對酒店投資趨勢進(jìn)行深度解析，推出輕改造模式，均攤單房造價(jià)低至1.5-2萬元左右；在旗下潮州店改造的過程中，維也納酒店團(tuán)隊(duì)通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)組裝幫助投資人快速完成老店升級，重裝飾輕裝修、重模塊輕施工的籌建功能，幫助縮短營建周期，品牌自有的生態(tài)閉環(huán)和強(qiáng)大后盾有效管控整體造價(jià)成本，為酒店降本增效賦能。升級后市場表現(xiàn)亮眼，呈現(xiàn)良好的溢價(jià)趨勢，據(jù)投資人透露，溢價(jià)期望在40元左右。

在革新這條路上維也納酒店全鏈條、細(xì)節(jié)化打磨，“因地制宜”落地產(chǎn)品，贏得投資人芳心。這不僅為存量酒店升級提供模范范式，也必將吸引更多投資者駐足。

酒店業(yè)已經(jīng)到達(dá)了存量改造的賽點(diǎn)時(shí)刻，更具競爭力和生命力以及創(chuàng)新力的產(chǎn)品才能在賦能投資者的同時(shí)深鏈消費(fèi)者，但老店煥新顏僅是標(biāo)準(zhǔn)動作，精細(xì)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營才是獲客的關(guān)鍵，未來，廣闊的存量藍(lán)海有待繼續(xù)開拓，屬于存量的春天已然來臨。